Аренда квартиры по договору: теория и практика

Главное «достоинство» в теневых сделках - не нужно платить налог. Даже несмотря на то, что он для граждан РФ невелик и составляет всего 13%.

Наши причуды

Большинство сдаваемых в аренду квартир вряд ли можно назвать элитными, в основном это типовые «хрущевки», «ленинградки» и квартиры старого фонда, а значит, не новое, зато относительно недорогое жилье. Несмотря на то, что самарскому рынку недвижимости скоро будет 20 лет, традиция нерушима, услуги риэлтора оплачивает потенциальный арендатор, а не собственник жилья.

Два года финансово-экономического кризиса сделали услугу поиска квартиры вдвое, а то и втрое дешевле. Если три-четыре года назад комиссионные составляли от одной до двух ставок ежемесячной аренды объекта, то теперь риэлторская комиссия составляет 0,5-1 ставку. Поэтому любой здравомыслящий собственник обращается в риэлторское агентство и пополняет базу своим предложением еще и потому, что взаимодействует с оператором рынка на безвозмездной основе.

Статус съемной квартиры в нашем городе очень противоречив. С одной стороны, она, безусловно, остается имуществом своего собственника и его право на нее защищено законом. С другой - это жилье человека (или семьи), снявшего эту квартиру за немалые средства. Именно на этой психологической почве происходит огромное количество конфликтов. Если нет договора, кому-нибудь из участников драмы приходится туго! Владелец уверен, что вправе делать со «своей квартирой» что угодно. Арендатор же справедливо требует уважения к себе.

Договор - технология двойного действия. По словам Якова Виноградова, руководителя отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант», именно благодаря официально составленному договору собственник уверен в стабильности извлекаемого дохода. Проживающий - в том, что его досрочно не выселят или не «продадут» вместе с квартирой. Кстати, благодаря договору можно убедить хозяина поставить вас на временный регистрационный учет (прописать) в квартире, что, несомненно, очень важно и значимо для иногородних.

Немного теории

Если вы будете заключать договор аренды в риэлторском агентстве, то обязательно обратите внимание на то, кто будет подписывать договор. Имеет ли право подписывающий действовать от имени организации, в которую вы пришли? Внимательно посмотрите текст документа, какую именно услугу вы собираетесь оплатить? Если вы ищете двухкомнатную квартиру в районе торгового центра «Вавилон» не дороже 15 тысяч рублей, то так лучше и писать в договоре. Внимательно изучите пункт о гонораре за оказанную услугу. Излишняя дешевизна может стоить вам потери денег и вместо полноценной услуги (по поиску оптимального варианта квартиры) вы получите просто распечатанный листок с телефонными номерами под видом никого ни к чему не обязывающего информационного договора. Но это уже тема другой статьи.

Добрый совет будущему квартиранту: проверьте полномочия лица, предлагающего вам квартиру. По действующему законодательству, только собственник вправе распоряжаться, владеть и пользоваться жилым помещением. Все остальные, даже если они там прописаны, права сдавать вам жилье не имеют.

Защита от неприятностей

По мнению Олеси Карпенко, управляющего отделом жилой недвижимости АН «Визит», аренда квартир - это не всегда безопасное мероприятие, никогда не знаешь, с какими трудностями можно столкнуться. Поэтому важно помнить, что только договор аренды (или найма) – основание для законного временного проживания в квартире. Без него, с точки зрения арендодателя, квартирант может быть в любой момент выселен, даже если внесена предоплата на полгода вперед. И обратная ситуация: если жилец из квартиры сбежит и не заплатит, то при наличии договора собственник имеет право с беглеца по суду взыскать задолженность. Помощь квалифицированного риэлтора поможет избежать самодеятельности и учесть все нюансы. А их немало…

Немного практики

В договоре важно указать точную денежную сумму, которую будущий квартиросъемщик обязуется платить, а также срок оплаты.

Официально заключенный договор аренды позволяет также пережить ситуацию, когда квартиросъемщика «продают» вместе с квартирой. Этот момент можно заранее оговорить в договоре. Главное - заключить контракт на определенный срок, например, на год-два. В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на занимаемое по договору аренды (или найма) жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. То есть если вы заключили договор с одним собственником, а потом квартиру он продал, то новый собственник теперь будет являться новым наймодателем. И он будет просто обязан дождаться окончания срока действия договора, на прежних условиях! Только по истечении срока действия договора он может предъявить вам требование о выселении. В противном случае, при нелегальной аренде, попросить «очистить» помещение человека или семью могут в срок от одного до трех дней.

В заключение еще один нюанс: в договоре аренды нужно указать возможность собственника посещать квартиру, это убережет квартиросъемщика от массы недоразумений.

Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит»:

- Наем квартир - не всегда безопасное мероприятие, никогда не знаешь, на какой подводный камень можешь наткнуться. Арендаторы могут испортить вашу мебель, новый ремонт, затопить соседей, сломать бытовую технику и так далее. Предусмотреть все, что может произойти, а также предугадать все заранее достаточно сложно. При этом и арендатор подвергается определенным рискам: где гарантия, что хозяин не решит прекратить сдавать квартиру и не попросит вас освободить площадь в течение одного дня. Для того чтобы обезопасить себя от различных неприятностей со стороны как арендодателей, так и арендаторов, необходимо заключать договор аренды, где прописывают все условия сдачи квартиры. К примеру, в договоре указываются такие нюансы: когда и как будет вноситься арендная плата, возможность проживания животного, могут ли проживать иные лица, не являющиеся членами семьи арендатора, а также сроки уведомления о выселении жильцов из квартиры и т.д. В акте приема-передачи (а он является неотъемлемой частью договора) фиксируют все имущество, которое дорого владельцу и за состояние которого наниматель станет нести материальную ответственность. Конечно, заключать договор или нет - дело добровольное. Однако лучше зафиксировать свои отношения не в устной, а в письменной форме, поскольку в случае возникновения претензий аргументированно доказывать свою правоту, ссылаясь только на устные договоренности, очень трудно.

Яков Виноградов, руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

- Конечно, заключение официального договора аренды приводит к обязанности собственника жилья платить государству налог. Поэтому некоторые граждане стараются решить вопрос иначе. Но нелегальная сдача квартиры в аренду может, например, не понравится соседям по лестничной площадке. И они, в свою очередь, начинают жаловаться в проверяющие инстанции, вплоть до налоговой службы, что может принести арендодателю немало хлопот и наносит вред его репутации. Договоры аренды, как правило, заключаются на срок от полугода и больше. Это удобно и придает уверенность как арендодателю, так и арендатору. Собственник уверен в стабильности извлекаемого дохода, проживающий - в том, что его досрочно не выселят или не «продадут» вместе с квартирой. Безусловно, есть механизм досрочного расторжения договора аренды, но и тут он служит на пользу сторон. Ведь он, как правило, предусматривает временной лаг, чтобы арендатор смог себе в разумные сроки подыскать новое жилье (от 15 суток до месяца). Обычно в подобных договорах оговаривается, кто из сторон оплачивает текущий или капитальный ремонт квартиры, что, несомненно, улучшает ее технико-эксплуатационные характеристики. Ведь есть юридическое понятие неотделимых улучшений, оно закреплено в Гражданском кодексе. Например, произведенный ремонт водопроводного крана может быть компенсирован арендатору со стороны собственника квартиры при расчете ежемесячной арендной платы. Не стоит упускать такой юридический момент: если срок действия договора аренды превышает 11 месяцев, то его нужно фиксировать в отделе государственной регистрации (Регистрационной палате). Поэтому многие собственники предпочитают заключать с арендаторами новые договоры аренды раз в 11 месяцев.

Ирина Семенюк, генеральный директор ГК «Камертон»:

- Если гражданин снимает квартиру, не оформив договор, то возникают риски возникновения фактов мошенничества. Например, вполне вероятен такой сценарий развития событий, как последующая сдача в субаренду без уведомления собственника жилья. Или арендатор может просто покинуть снимаемое помещение досрочно, при этом не заплатив собственнику за аренду квартиры. При участии риэлторского агентства, которое дорожит своим именем и репутацией, возникновение таких рисков сведено к нулю. Заключение официального договора аренды - обязательное условие сделки. Не заключив договор аренды, рискует также арендатор: он может снять жилье не у собственника, а у нечистоплотного «Остапа Бендера». Сегодня на рынке недвижимости сложился тариф за услуги риэлтора в подобных сделках сдачи жилья в аренду, равный половине месячной ставки, что, согласитесь, малая плата за уверенность в завтрашнем дне. Наши риэлторы организовывают просмотры с клиентом понравившихся вариантов сдаваемого жилья, помогают правильно оформить договор найма и порой организовывают переезды.

_{Автор: Андрей Большаков}