Загородный бум

«Сегодня рынок загородной недвижимости обрел относительную стабильность, - оценивает ситуацию председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. - Покупатели, ожидавшие полного обвала цен на рынке загородной недвижимости и в силу, как им казалось, объективных причин не успевшие приобрести «горящие» объекты в прошлом году, в настоящее время несколько удивлены сложившейся на рынке стабилизацией и отсутствием большого предложения хороших и дешевых объектов. С одной стороны, инвестиционно привлекательные объекты либо проданы еще в прошлом году, либо достаточно дороги. С другой - существенного притока новых объектов на рынок не наблюдается - в силу того, что в настоящее время все застройщики предпочитают пережидать кризис, не вкладываясь в проекты строительства малоэтажного жилья».

Эти факторы влекут за собой развитие рынка загородной недвижимости в двух основных направлениях. Во-первых, дефицит готового загородного жилья приводит к появлению повышенного интереса к земельным участкам для последующего самостоятельного строительства. И хотя в чистом виде приобретение «пустой» земли трудно назвать выгодным вложением, поскольку такие участки приобретаются в первую очередь не для перепродажи и требуют дальнейших вложений, в разы превышающих стоимость самого участка, в целом такая тенденция оказывает позитивное влияние на развитие рынка. Во-вторых, ни для кого не секрет, что на престижных и популярных территориях (на просеках, в Царевщине, Старосемейкино) практически не осталось как свободных участков под застройку, так и резервов воды и электрических мощностей, и это вынуждает рынок расширять географию территорий, потенциально привлекательных для покупателя. По словам руководителя земельного отдела Агентства недвижимости «Визит» Анастасии Щербаковой, стабильным спросом по-прежнему пользуются объекты на расстоянии, не превышающем 40 км от города.

Расширение городских территорий, появление новых инфраструктурных объектов и жилых комплексов открывают для покупателя новые, ранее не оцененные территории, а также создают предпосылки для увеличения «радиуса привлекательности». Так, к примеру, хорошим потенциалом роста обладает Кинельский район: поселки Лебедь, Бобровка, Усть-Кинельский, Студенцы. Связано это прежде всего с транспортной доступностью района (недавно отремонтирована дорога) при невысоких ценах на землю - стоимость участка здесь редко превышает 800 тыс. рублей. Строительство Кировского моста через Самару повышает шансы на будущий покупательский интерес к поселку Черноречье и Черновским дачам. То же можно сказать, к примеру, о селе Сырейка. Когда будет закончено строительство Центральной автомагистрали, ведущей к этому населенному пункту, неизвестно, однако строительство гольф-клуба неподалеку от Сырейки уже подняло цены на участки на этих территориях - от миллиона рублей и выше.

Некоторые территории даже в период кризисного падения рынка не только сохранили свои позиции, но и накопили потенциал для активного роста уже сегодня. Примером тому может служить район пос. Красный Пахарь и близлежащих дачных массивов: строительство здесь крупнейшего гипермаркета «Мега», а также большого жилого комплекса от одного из крупнейших застройщиков Самары приравняло этот пригородный район к городским территориям, что не могло не сказаться на ценах. Другой пример активного роста в период стабилизации рынка – пос. Старая Бинарадка. Около 3-4 лет назад участок в 10-15 соток на центральной улице с асфальтированными подъездными путями продавался здесь в среднем за 750 тыс. – 1 млн рублей. Учитывая прекрасный природный ландшафт, наличие озер и соснового бора в непосредственной близости от населенного пункта, такая цена не казалась высокой и объяснялась прежде всего относительной удаленностью от города (около 45 км). Однако уже этим летом покупатель, удостоверившись, что в соседней Царевщине любителю природных красот не найти участка по вкусу, «пошел дальше», и этим летом в Старой Бинарадке было продано несколько участков по цене 200-300 тыс. рублей за одну сотку. На зародившийся спрос и повышение цен экстренно среагировал продавец – на рынке появилось большое количество как среднеразмерных заброшенных участков и дач, собственники которых ранее и не надеялись продать свою землю, так и оптовых предложений по весьма умеренным ценам, но без коммуникаций. Именно этим объясняется большой разброс цен на похожие участки в этом районе. Схожая ситуация сложилась и в селе Новый Буян. По словам Олега Егорова, «сегодня здесь свыше 20 предложений по продаже земли, при этом разброс цен на относительно одинаковые на первый взгляд участки - от 30 тысяч до 150 тысяч руб. за сотку. Вычислить реальную стоимость земельного участка непрофессионалу достаточно сложно, потому что истинную стоимость земли определяет только рынок, а профессионал «в нем находится» ежедневно».

Конечно, резкое увеличение количества предложений на перспективных территориях и выход на рынок оптовых продавцов заметно скорректировали среднюю стоимость сотки земли в этих районах. При том что, по словам Анастасии Щербаковой, на популярных территориях сегодня можно наблюдать сезонное увеличение спроса на фоне сокращения количества предложений, аналитики Поволжского Центра Развития в период с марта по июнь 2010 года зафиксировали резкое увеличение объемов предложения в Ставропольском, Волжском и особенно Кинельском и Красноярском районах на фоне уменьшения средней цены за сотку. Так, по данным ПЦР, в декабре 2009 года сотка земли в Кинельском районе стоила в среднем 65 тыс. руб. К марту 2010 года этот показатель достиг 73 тыс. рублей и вдруг по итогам июня рухнул до отметки 54 тыс. руб. за одну сотку. Аналогичная ситуация сложилась и в Красноярском районе: 111 тыс. рублей за сотку в июне 2010 года, в то время как еще в декабре она стоила 143 тыс., а в марте этого года и вовсе 164 тысячи рублей.

Однако, по большому счету, нет оснований воспринимать снижение цен в этих районах как тенденцию. По-настоящему привлекательные, хотя и недооцененные сегодня предложения в любом случае найдут своего покупателя, который, в свою очередь, поймав рынок на самом дне, сможет рассчитывать на последующее увеличение стоимости приобретенных активов. А уж критерии, по которым можно оценить ликвидность земли в любом районе области, остаются прежними. «В первую очередь заметно вырастут цены на участки, к которым в ближайшее время планируется подведение газа, - говорит Анастасия Щербакова. – Стабильным спросом пользуются участки, на которых стоит домик под снос, поскольку сюда, как правило, уже не нужно проводить дорогостоящие коммуникации. Если мы говорим об участках в коттеджных поселках, их можно рассматривать как объект для долгосрочного инвестирования. Пока коттеджный поселок полностью недостроен и не введен в эксплуатацию трудно говорить о комфортном проживании в нем. После завершения благоустройства поселка цены на землю и на коттеджи заметно вырастут».

Если же говорить о землях сельхозназначения, которые сегодня также активно предлагаются на продажу, их потенциал напрямую зависит от возможности перевода таких участков в другую категорию. «Например, в наиболее близких к областному центру районах, таких как Волжский, Кинельский и Красноярский, земельные участки сельхозназначения (действующие поля и/или доли в колхозах) предлагаются к продаже по 3 тыс. руб. за сотку, - поясняет заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев. - Аналогичные предложения в более отдаленных районах – по 1,7-1,8 тыс. руб./сотка. Как правило, такие предложения имеют размеры в сотни гектаров. Участки сельхозназначения гораздо меньшей площади, до 10 га, расположенные вдоль дорог вблизи населенных пунктов, стоят в десятки раз дороже, поскольку в их цену заложен потенциал для использования в другой категории, например, как земли промышленности или как земли населенных пунктов».

_{Автор: Александра Черникова}