Выбор загородного дома

Дефицит на элитку

Если большинство квартир построены по типовому проекту, то каждый загородный дом по-своему уникален. Бывает, что замечательный со всех точек зрения объект годами не может найти своего владельца. По разным причинам. Например, дорогой благоустроенный коттедж в районе Кинеля. Прекрасные живописные места на берегу Самарки, удобная планировка, великолепный дизайн.. Казалось бы, чего еще желать? Но… дорога из города в эту местность только одна – через промзону по Зубчаниновскому шоссе, что не устраивает требовательного покупателя. «А нельзя ли точно такой же, но в направлении Царевщины?» - слышит риелтор в этом случае. Кстати, многие клиенты риелторских агентств, посетив несколько объектов, приходят к выводу, что проще купить земельный участок и самому построить дом, нежели искать то, что будет полностью соответствовать собственным требованиям. Особенно, если речь идет о хорошем элитном коттедже, стоимость которого превышает 30-40 млн рублей. «Предложения по таким объектам единичные. Никто не строит элитных коттеджей на продажу, такие дома возводят исключительно для себя, и рассчитаны они на штучного покупателя», - поясняет председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

Малоэтажные долевки

Не очень много сделок сегодня и по домам, расположенным в коттеджных поселках. Связано это с тем, что в достроенных поселках предложений о продаже очень мало. «Данный сегмент рынка в нашем регионе стал заполняться совсем недавно, и те, кто покупали дома в районах массовой застройки, приобретали их, как правило, для собственного проживания, а не для дальнейшей перепродажи, - комментирует руководитель земельного отдела АН «Визит» Анастасия Балялина. - К тому же, строительство коттеджных поселков еще несколько лет назад было новым направлением и потому достаточно интересным. Предложений на рынке было немного, и в большинстве случаев к моменту сдачи все коттеджи были уже проданы».

Активное строительство коттеджных поселков началось всего несколько лет назад, незадолго до экономического кризиса. В лучшем случае их успели застроить наполовину, чаще же это 2-3 домика плюс несколько проданных участков. В таком состоянии массовое загородное строительство и застал кризис. В настоящее время ситуация постепенно стабилизируется, рынок оживает, но как скоро подобные проекты будут воплощены в жизнь, вопрос пока остается открытым. Жить на вечной стройке люди не хотят, поэтому сегодня дома в недостроенных коттеджных поселках не пользуются интересом покупателей.

«Коттеджные поселки продают проект, идею. А покупатель загородного дома хочет видеть конкретный объект, ему не нужно участие в долевом строительстве. Отсюда низкий спрос на такие объекты», - считает Олег Егоров.

Смещение в сторону Царевщины

Больше всего сделок сегодня совершается по отдельно стоящим домам. Как всегда, лучше всего покупают объекты, расположенные в живописной местности. В идеале, чтобы рядом были лес и речка. Лучше всего, если еще и в непосредственной близости к городу. В последнее время наметилось значительное смещение покупательского спроса в сторону объектов, расположенных на выезде по ул. Ново-Садовой – в Царевщине, на Красной Глинке. Эти направления всегда были востребованы, сейчас же спрос на них вырос в разы. Специалисты по загородной недвижимости связывают это с проблемами транспортной доступности, а конкретнее — с постоянными пробками на Московском и Зубчаниновском шоссе в час пик, что затрудняет выезд из города в кинельском и красноярском направлениях.

Размер имеет значение

Терема огромной площади сегодня не очень востребованы. «Прошли те времена, когда состоятельные граждане, чтобы потешить свое самолюбие, приобретали дворцы площадью 500 кв. м, а потом годами не заходили в большую часть помещений, но вынуждены были оплачивать их содержание», - рассказывает Анастасия Балялина. Сегодня деньги научились считать все, и потому покупательский интерес сместился в сторону коттеджей средней площади – от 120 до 200, реже – 250 кв.м.

Большое внимание современные покупатели уделяют размеру земельного участка – 8-10 соток, не меньше! Даже если не планируется самостоятельное выращивание огурцов, все равно лужайка для летнего отдыха и место для парковки автомобиля должны быть непременно.

В последние годы значительно вырос спрос на загородные дома с черновой отделкой. Объясняется это тем, что разница в стоимости домов с черновой и с чистовой отделкой весьма ощутима (в среднем – около 30%), а ремонт (хотя бы косметический) после переезда делать придется почти наверняка – ведь если покупатель платит за объект немалые деньги, то рассчитывает, что в этом доме все должно ему нравиться — от обоев в спальне до напольного покрытия на лестнице. Так зачем же переплачивать лишнее?

Предложений о продаже домов с черновой отделкой сегодня достаточно, причем как от юридических лиц, так и от физических. Стоимость такого дома в не самом престижном районе (с-з «Волгарь», пос. Гранный, Кинель) – 5-7 млн рублей.

Грамотным покупателям

Огромное значение имеет также наличие документов на землю. Все больше покупателей интересуются историей участка, правильностью землеотвода. Если с документами на землю все в порядке, узаконить строение, согласно ФЗ-93, так называемой «дачной амнистии», труда не составит.

Отдельный вопрос – подведение коммуникаций. Если дом приобретается без них, грамотные покупатели обычно сначала выясняют, сколько будет стоить подвести газ и электроэнергию в этом районе, и лишь потом принимают решение о покупке. Ведь стоимость подключения к этим благам цивилизации может в разы превышать стоимость самого земельного участка! С водой и канализацией проще – эти системы могут быть автономными. «Продать дом без коммуникаций стало сложнее, поскольку рынок загородной недвижимости в определенной степени уже сформировался, и покупатель на этом рынке теперь грамотный, наученный на собственных ошибках, - поясняет Олег Егоров. - Например, формулировка «газ по участку» покупателей больше не устраивает, они хотят иметь документальное подтверждение тому, что получено разрешение и оплачен хотя бы наружный проект и врезка газа».

Пока дом не «посыпался»

Практически все покупатели обращают внимание на конструктивные особенности дома, поскольку достаточно распространенная ситуация, когда хозяева принимают решение продать дом по весьма прискорбной причине — он построен с нарушением технологий и начинает рушиться. Если его не продать срочно, пока невооруженным глазом не видны все огрехи, сделать это будет уже невозможно.

Особенно это касается домов, построенных в начале 90-х годов, когда не было специализированных строительных предприятий, и каждый купивший земельный участок мнил себя архитектором. Сейчас таких домов осталось уже немного, тем не менее, время от времени они предлагаются к продаже.

«Не факт, что такой дом начнет «сыпаться» сразу же. Это может произойти через год, а то и через три года после его приобретения, - рассказывает Олег Егоров. - Поэтому задача риелтора – выявить все строительные огрехи и предупредить о них покупателя. В случае необходимости — привести специалиста в области малоэтажного строительства и обязательно рассказать заказчику, каким образом можно устранить эти огрехи, сколько на это уйдет времени и денег».

РАСЦЕНКИ НА УСЛУГИ САМАРСКИХ АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ В СФЕРЕ ЗАГОРОДНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Aвтор: Светлана Келасьева